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Bail d'Habitation

Quelques notions sont rappelées ci-après, mais n’ hésitez pas à consulter Me Laure BONNEVIALLE-HALLER car la matière est dense et complexe, et les régimes sont différents selon que votre contrat de bail est régi par la loi du 22 juin 1982, par la loi du 23 décembre 1986 ou par la loi du 6 juillet 1989.
 
De manière générale, le bail d’habitation opère le transfert de jouissance d’un bien appartenant au propriétaire. Pendant la durée de la location, le locataire bénéficie d’une jouissance exclusive.
Le bail d’habitation doit être distingué d’autres baux particuliers, comme le bail à construction, le bail à réhabilitation ou le bail emphytéotique.

 
FORMATION DU CONTRAT DE BAIL
 
Le bail d’habitation peut être écrit ou verbal. La durée du bail peut être déterminée ou indéterminée. Sont toutefois interdits les baux perpétuels. Le prix doit être sérieux et déterminé, car si le prix est dérisoire, les contrat est nul en tant que bail. Il pourra toutefois être requalifié de contrat de prêt à usage.

Pour pouvoir conclure un bail, il faut avoir un consentement éclairé, avoir la capacité. Ainsi, un mineur non émancipé ou un majeur sous tutelle ne peut pas conclure un bail sans l’intermédiaire d’un représentant légal.

L’usufruitier peut conclure librement un bail d’une durée maximale de deux ans. Les baux supérieurs à neuf ans doivent être autorisés par le nu-propriétaire ; à défaut ils sont réductibles. Le bail d’un bien indivis peut être conclu par un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis. Mais l’unanimité est requise lorsque le bail est assimilé à un acte de disposition. A défaut, le bail est valable entre bailleur et locataire mais inopposable à l’indivisaire qui n’a pas consenti à l’acte.
 

PREUVE DU CONTRAT DE BAIL
 
Le bail doit être écrit, mais la Jurisprudence admet la validité du bail verbal. La  preuve du bail écrit est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques. Le contenu du bail est réglementé par les articles 3 et 4. Des clauses obligatoires sont nécessaires pour informer le locataire sur les éléments essentiels du bail (identité du bailleur, désignation, durée et prise d’effet du bail, loyer, etc …). A défaut et en fonction de l’irrégularité, le bail peut être régularisé ou annulé. Des documents doivent être annexés au bail, comme l’état des lieux, un extrait du règlement de copropriété, et un dossier de diagnostic technique qui comprend un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb et parfois un état des risques naturels et technologiques.
 
Chaque situation est particulière, prenez Conseil auprès d’un Avocat.

La preuve du bail verbal obéit à des règles dérogatoires. Si le bail verbal a reçu commencement d’exécution, sa preuve est libre. Tous les modes de preuve sont admissibles, comme l’occupation matérielle des lieux, le paiement d’un loyer, la délivrance de quittances, etc. Il s’agit là d’indices retenus par les Tribunaux. Chaque partie peut demander à tout moment la régularisation de ce bail verbal.
 

LA DUREE DU CONTRAT DE LOCATION
 
Contrat de Bail | Me Laure BONNEVIALLE-HALLERLa durée minimale du contrat de location est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ou assimilées, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. Dans des conditions exceptionnelles le parties peuvent établir un contrat à durée réduite de moins de trois ans, mais d’au moins un an (il faut alors un événement précis, prévu à l’avance et des raisons professionnelles ou familiales qui justifient la reprise du logement. Ces informations doivent figurer dans le contrat).
 
Un contrat conclu irrégulièrement voit sa durée portée à trois ans. Il ne vas de même si l’événement ne se produit pas ou n’est pas confirmé. Si l’événement est retardé, le bailleur peut proposer une fois le report du terme. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un délai de préavis de trois mois ou d’un mois. Le bailleur, lui, peut donner congé au moins six mois à l’avance que pour trois motifs limitativement prévus par la loi : la reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux.

Attention, prenez conseil auprès d’un Avocat car le Tribunal peut estimer que vous avez délivré un congé frauduleux.

A défaut de congé, le contrat fait l’objet d’une tacite reconduction. Le bailleur peut également offrir le renouvellement moyennant un nouveau loyer. La preuve de la durée du bail ne peut être établie que par référence à l'usage des lieux. En cas d'incertitude sur la durée, le bail est assimilé à un bail à durée indéterminée La preuve de la consistance ou de l'étendue de la chose louée se fait librement.


MONTANT DU LOYER

Le propriétaire est libre de fixer le loyer, il doit néanmoins se fonder sur les loyers pratiqués pour le même type de biens. La superficie et l’emplacement sont les critères principaux. Mais d’autres caractéristiques entrent en ligne de compte.

Toutefois, il existe des exceptions.

Le loyer des logements vides et meublés est, sauf exception, encadré en « zone tendue » . Concrètement le propriétaire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est loué pour la première fois. En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, il ne peut augmenter son loyer et doit appliquer au nouveau locataire le dernier loyer appliqué. Sauf si des travaux d’amélioration ont été réalisés ou lorsque le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué.

LA CAUTION

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 régit essentiellement le cautionnement des obligations du locataire donné au bailleur pour une durée indéterminée ou sans indication de durée. Le bailleur ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne demeure pas sur le territoire métropolitain. L'acte de cautionnement, quelle que soit sa durée, doit comporter diverses mentions manuscrites permettant d'assurer la parfaite information de la caution sur l'étendue des obligations du locataire qu'elle garantit et sur la portée de ses propres engagements, comme sur sa faculté de résiliation éventuelle.

Le cautionnement donné par acte authentique est dispensé de ces formalités. Les diverses exigences de forme sont sanctionnées par la nullité du cautionnement, même en l'absence de grief. Lorsque le cautionnement est donné pour une durée indéterminée ou sans indication de durée, ses effets se prolongent dans le temps mais la caution peut résilier son engagement à tout moment, cette résiliation ne prenant pas effet avant le terme du contrat en cours, qu'il s'agisse d'un bail initial, renouvelé ou reconduit. En cas de défaillance du locataire le bailleur doit informer la caution sous peine de ne pouvoir lui réclamer le paiement des pénalités et des intérêts de retard.


DEPÖT DE GARANTIE

Dépôt de Garantie [ Avocat Draguignan Fréjus Le dépôt peut être versé lors de l'entrée dans les lieux ou en cours de contrat, si le locataire demande le paiement mensuel. Aucun dépôt ne peut être exigé si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. Le dépôt est versé par le preneur ou par un tiers dont le bailleur ne peut refuser de recevoir le paiement. Le dépôt est, depuis la loi du 8 février 2008, limité à un mois de loyer et ne peut être réévalué durant l'exécution du contrat, éventuellement renouvelé. Le bailleur peut en jouir librement,  mais il ne porte pas intérêt au profit du preneur. Aucune autre somme ne peut être exigée par le bailleur, mais il peut solliciter d'autres garanties d'une autre nature.


La restitution du dépôt de garantie s'opère lors de la remise des clés au plus tard deux mois après l'arrêté des comptes . Ce délai a été réduit à un mois par la loi du 24 mars 2014 lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. À défaut de restitution dans le délai, le bailleur est débiteur d'intérêts. Depuis la loi du 24 mars 2014, le montant du dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Le dépôt de garantie doit être restitué par l'acquéreur du bien loué (V. n° 68). Le délai de prescription, initialement de cinq ans, a été réduit à trois ans par la loi du 24 mars 2014. Une garantie autonome (régie par l'article 2321 du Code civil) peut se substituer au dépôt de garantie dans les mêmes limites .


CESSION ET SOUS-LOCATION

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la cession ou la sous-location. La loi n’interdit pas le prêt du logement ou l’hébergement des tiers et notamment des proches du locataire. Le bailleur peut, dans le contrat ou ultérieurement, autoriser le locataire à céder ou à sous-louer. Le contrat de sous-location n’est pas régi par la loi du 6 juillet 1989 mais par les règles du Code Civil. Cependant le loyer de la sous-location qui doit être approuvé par le bailleur ne peut être supérieur au loyer principal. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne disposer d’aucun droit à se maintenir dans les lieux. En cas de violation de l’interdiction de céder ou de sous-louer, la résiliation du contrat peut être poursuivie par le bailleur.


OBLIGATIONS DES PARTIES

I – Les obligations du bailleur

Le bailleur a une obligation à l’égard des tiers : il doit faire cesser les troubles de jouissance, troubles de voisinage causés par ses locataires. Vis-à-vis de ses locataires, le bailleur est tenu de leur assurer une jouissance paisible. Il est garant de son fait personnel, mais aussi du fait des tiers. Le bailleur doit effectuer toutes les réparations nécessaires au respect de la destination de l'immeuble . La force majeure ne l'exonère pas de son obligation , sauf clause contraire .
Le bailleur n'est pas tenu de reconstruire en cas de perte de la chose par cas fortuit ou force majeure. Le locataire peut exécuter les réparations à la place du bailleur sous réserve d'une autorisation judiciaire préalable,  sauf urgence. À défaut, il n'obtiendra pas remboursement.

Le locataire doit faire les réparations locatives, sauf celles occasionnées par la vétusté ou la force majeureLes clauses contraires à la répartition légale des obligations sont licites . Le bailleur peut mettre à la charge du preneur toutes les réparations ou s'exonérer de la force majeure. Les tribunaux interprètent strictement les clauses. 

II – Les obligations du locataire

Le locataire doit occuper personnellement les lieux loués (V. n° 5) et éviter de causer des troubles de voisinage. Les "clauses d'occupation personnelle" ne peuvent interdire l'hébergement de proches, parents ou amis. Le locataire est présumé responsable des dégradations commises pendant sa jouissance. Il peut s'exonérer en prouvant un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiersAucune transformation des locaux n'est possible, sauf accord exprès du bailleur. Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et produire chaque année une attestation d'assurance . Le défaut d'assurance peut être sanctionné par l'application d'une clause résolutoire.

L'entretien courant porte sur le logement et les équipements mentionnés dans le contrat. La liste de réparations locatives énumérées par le décret du 26 août 1987 n'est pas limitative. Le locataire n'est pas tenu de réparer ce qui a été dégradé par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeureEst interdite la clause de résiliation de plein droit pour inexécution de l'obligation d'entretien.


RESILIATION JUDICIAIRE

Le domaine des clauses résolutoires est limité à cinq cas : non paiement des loyers, non paiement des charges, non paiement du dépôt de garantie, non-souscription de l'assurance locative, usage non paisible des lieux loués, résultant de troubles de voisinage. L'assignation pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire  ou pour faire prononcer la résiliation judiciaire  doit être notifiée au préfet deux mois au moins avant l'audience, à peine d'irrecevabilité. Cette information du préfet s'impose également lorsque la résiliation est demandée par voie reconventionnelle ou additionnelle.

Avec la suppression du délai de forclusion de 2 mois, le locataire peut obtenir plus facilement des délais de paiement. Le juge peut d'office lui accorder des délais. La résiliation judiciaire, basée sur l'article 1184 du Code civil, conserve son régime juridique classique ; les juges ont un large pouvoir d'appréciationLa procédure est complexe, faites vous accompagner par un Avocat